来自米宅长三角

很多人喜欢用“韭菜”来形容一波一波进入楼市的人，但是在行情好的时候，绝大部分的人都争先恐后的当韭菜。

在大A生存法则里，小小散户最避讳的就是韭菜天生自带的绿色。另外，大家都知道韭菜是怎么收的吧，割韭菜的时候只要不破坏鳞茎，它就可以一直提供营养物质，让韭菜生长。韭菜的寿命大约有6~10年，一生大约可以被收割50次。大白话说，割完这茬，还有下茬可以继续割。

是不是很形象了，其实这个世界一切皆可割。

劳动力、钱财、容颜、生命、器官、青春、家人、婚姻、工作、前程、生意、顺利等等，都是可以被割的东西。而，房子是最容易被割的，因为市场变化的太快了！从三道红线到企业退市，从ICU到KTV，仿佛只隔了一堵墙而已。

什么样的买房人被称为韭菜？前段时间总有人拿出下图来评价楼市，毕竟各大一线城市现节点房价相较于高峰期都出现了30%左右的跌幅。

按照图中数据，北京房价已跌回到 2016 年 8 月份的水平，累计跌幅达 28%；上海房价跌回至 2016 年 3 月份，累计跌幅 30%；广州房价跌回 2017 年 4 月份，累计跌幅同样是30%；深圳房价回到 2016 年 8 月份，累计跌幅 38%；香港房价跌回 2015 年 3 月份，累计跌幅 27%。

所以2024年楼市最火的新闻一定有：新房破发、房价跌回2016年。数据是趋势，结构更是趋势，在这30%的下跌幅度里还有3个不争的事实：

1、价格下跌是事实，是80%的二手房和80%的新房；

2、二手房带看量和成交上涨也是事实，2025年3月上海二手成交冲击3万套，只不过用的还是以价换量的老路子；

3、新房价格上涨也是事实，土地拍出了更高的楼板价，企业规划了更好的产品，政策上限价取消，没有理由不涨的。

只是在2015-2017年的翻倍行情，2020-2022年的结构性行情高品质房子暴涨，把人的情绪给搞崩溃了。

不能否认在2016-2022年期间买房的大部分人，都是精准韭菜。

2016年后买房的平均都不赚钱了，2016年前买房的还有可能赚钱。

所以这张图其实最能表达的是，精准韭菜们“十年前我收租养房贷，十年后我卖房养租金”的心境。

上海平均房价跌回了2016年，但绝对不是全部。

上面提到的2020-2022年的结构性行情，正是整个行业房价分化的起步。

从“三七分账”，到“六涨四跌”；再到“五五开”、“二八定律”，未来至于能不能发展为“一刀切”，其实都是未知。

现在的核心是只有20%的资产是具备上涨的能力，对，这是一种能力。

根据这么长时间的跟踪观察，绝大部分小区二手房价跌回了2016年，但是也有一部分还是比2016年贵不少。

大概趋势就是，越好的房子越比2016年贵，越便宜的房子越比2016年便宜。

这里面的便宜房子比如远郊的刚需新房，几乎比2017年开盘价低了20%。

市区的新房，徐汇滨江、前滩之类的，比2017年还贵40%以上。但是再想一下，2016年买得起远郊刚需新房的是哪一类人，大部分都是新上海人，参加了几年工作，手里有些积蓄，再加上家里帮衬，争先恐后上车，最后却成了“韭菜”。而买得起市区新房的，又是哪一类人，大部分都是身家有成，有社会积累，有资源积累。吃过红利的，再吃一次，才是社会真相。

以上说的一切的一切，都可以归因于楼市分化，楼市分化的原因实在太多，但是其实回归本质就是财富流动。

1985-1995年是最后的人口高峰，那些年来上海的年轻人也多，推高了2016年的上海楼市。

1985-1995年出生人口年均超2000万（1990年达2621万峰值），2016年该群体进入31-41岁置业高峰期，恰逢上海等一线城市户籍制度改革（2015年居住证积分政策完善），形成供需共振。

60/70后（1965-1979出生人口年均2500万）当前处于资产重组期，其置换需求与新生代刚需形成市场分化。

直观数据就是2016年上海二手房交易量达历史峰值34万套，2022年已降至16万套。

但是80-90后们接盘刚需房源后，出生人口开始下滑，来上海的年轻人开始减少，所以现实就是刚需到他们手里，卖不掉了。

更可怕的是，60后、70后还在抛售这些刚需房源。行业规模减少，流入上海楼市的资金在减少，上海楼市的资金在刚需房源抽走，流入改善房源。

意味着即使全局增量资金不大，改善房源也能获得资金注入。

直观数据就是改善型需求占比持续攀升，上海2023年千万级住宅成交占比达28%（克而瑞数据），而90㎡以下户型去化周期延长至18个月。

2023年上海豪宅市场年化回报率4.2%，显著高于刚需盘1.8%（戴德梁行报告），资本呈现明显避险偏好。2025年开始，90后是刚需楼市的绝对主角了，你们要认真选房了。

选对了还能吃最后一把红利，选错了你就是红利本身。

信息这一块就很不公平，别在一片唱空声音中，踏空了整个行情。其实你只需要知道，今年的行情可能比去年好，下个月的行情可能比现在好，就已经足够了。

市场在随时发生变化，对于客户来说，珍惜优质项目，都是比较现实主义的选择。